家を売る時の注意点~家が売れるかどうかは業者が握っている!

家を売る時の注意点~家が売れるかどうかは業者が握っている!

家が売れるかどうかは、様々な要因がありますが一番重要だと感じるのは、どの業者に仲介を依頼するかです。自分で買主を見つけて売却することもできますが、総合的に考えると、不動産会社と媒介契約を締結して仲介してもらう形になります。どの業者でも同じ!と思っている人もいますが、業者次第で高く売れる、低い価格になるかが決まってくると言っても間違いはないと思います。

家を売る時の注意点 - 高く売りたいなら業者選びは慎重に

業者選びがどうして重要なのか?

不動産売却は間違った方法では売れない!で家が売れるかどうかは業者が握っているという話をしたのですが、普通に考えれば、不動産業者は売主から仲介を依頼され買主を見つけて売買契約を結ぶ事で成果報酬として売主から仲介手数料をもらえるので、是が比でも買い手を見つけてくるはずです。

その為、どの業者も、どうにかして買い手を見つける努力をしますが、中には売却をコントロールする業者がいる事を知っておかないと、ムダな時間を過ごす事になるかもしれません。

  • ・最高価格で売却してくれそうな業者を選んでますか
  • ・どのような戦略で売却していくか把握していますか
  • ・売り出しを開始してからの反響はどうですか?

最高価格で売却してくれそうな業者を選んでますか

家を売る時の注意点として、まずはじめにしておく事は業者に査定依頼をしておくこと。当たり前でしょ?と思うかもしれませんが、当たり前ではないんです。もしあなたが、複数の業者を選んで査定依頼しようとしているなら問題ありませんが、売却した人の中には、はじめに相談に行った業者に査定してもらい、そのまま契約を結び売却している人が多くいます。

奇跡的に良心的で経験豊富な業者であれば良いのですが、あなたが売却しようとしている不動産を得意としておらず経験が少ない事も有り得ます。

例えばですが、一戸建てを売却しようと考えている場合に、マンションばかりを扱う会社に仲介を依頼したいと思いますか?逆に、マンション売りたいと考えた時に、一戸建てが得意な会社に仲介を依頼したいと思いますか?

絶対ではありませんが、得意としている不動産業者にお願いした方がうまくいく気がしますよね?これまで売却してきた経験も蓄積されているはずなので、売却方法についても違いが出てくると思いませんか?

上記のように不動産会社には得意、不得意がありますし、売却してきた経験も違います。そうなると、査定依頼した際も、不動産会社により査定見積もり価格は異なってくるはずです。もしも1社にしか査定してもらわずにそのまま売却して、その価格が低かったとしたら・・・?もし数社に査定依頼して一番高い、最高価格の業者に仲介を依頼していたら・・・。実際には家を高く売る方法ではないかもしれませんが、少なくとも査定価格を比較する事で低い価格で売る事は回避できると思うので、結果的に高く売れる事に繋がります。

どのような戦略で売却していくか把握していますか

どのような戦略で売却していくのか?については判断しにくいかと思いますが、査定した際に査定額の根拠を聞くなどして、どのように売却していくのか把握した上で業者を選んでおかないと、売れたしてもあなたが納得する価格で売れない可能性があります。

売却エリアの特性は?どのような人が買うのか?これまでの事例は?どのような販促活動をするのか?を考えているかどうかを判断しないと依頼できないと思いませんか?

闇雲に折込チラシやインターネットで情報を出しても売れないものは売れません。具体的な戦略が無いと判断した業者には絶対頼んではいけません。

どの業者に頼んでも売れる可能性はゼロではありませんが、戦略の無い業者が売る方法としては運と値下げして売るしか方法は無いと思います。値下げすれば、当然安い物件を狙っていた人の目に触れる訳ですので、売却できる可能性はありますが、値下げでの売却は売主にとってメリットにはなりません。手を尽くした中での値下げであれば納得できる部分もありますが、何もしていないのに、値下げ提案してくる営業マンは戦略の無い人が多いように感じます。必ず確認した上で選ぶようにしてください。

売り出しを開始してからの反響はどうですか?

査定や戦略を確認してから選んだ業者!であっても、売り出しを開始すると業者のせいで売れない自体になる場合がある事を知っておきましょう。不動産会社と媒介契約をして仲介を依頼した後は、売り出し価格などを担当営業マンと相談などして決めて売リ出し開始します。売り出しを開始すると、チラシであったり、大手ポータルサイト、自社サイトなどで、物件を紹介し、その情報を見た購入希望者から内覧の申込みなど、反応・反響があります。内覧して気に入ってもらえれば次のステップに進むのですが、ここで内覧があるのに売れない場合、売主自身の対応や物件自体の問題もあるかもしれませんが、業者に問題がある事があります。

売り出し中の物件をまわし物件として利用している可能性があるんです。まわし物件とは、特定の不動産を売るために、売りたい不動産よりも劣る物件を先に見せておくことで、後で売りたい物件を見たときに良い物件と認識させる為に利用する物件の事です。

まわし物件に利用されると、他の物件の方が良く見えるので売れる可能性は限りなく低くなってしまいますので、いくら内覧した人がいても売れない状態が続きます。

もしも、まわし物件として利用されていると感じたら、担当営業マンに聞いてみるなりした方が良いかもしれません。信用できなくなったと感じた場合は、不動産業者を変更することも視野に入れて考えておくと良いでしょう。不動産会社は1社だけではありません。業者を変更した途端売れた!ということも多々起こりますので、相性なども考え、変更という選択肢がある事は知っておいてください。

ただ、まわし物件はデメリットばかりではなく、逆に自分の物件を売る為に他の不動産をまわし物件として使う場合は、自分にとってはメリットとなることも知っておきましょう。

まとめ

査定・戦略・まわし物件の話をしましたが、業者と密に連絡をとり信頼できる関係でないと不動産を思ったように売る事は難しいと思います。業者の中には自分の為に売主を無視した行動を取る事もありますが、基本的には売主がいて売買が成立しないと利益がでませんので、売主はすべて業者のペースで進まないように都度都度状況を確認しながら販促活動をしていく事をオススメします。仲介の契約には一般媒介、専任媒介、専属専任媒介とありますが、一般媒介の契約でない限り、業者は売主に対して活動報告する義務があります。しっかりとどんな活動をして、どうだったのか?反応・反響をきく。もし反応がないなら、対策として何をしていくのか、きちんと説明してもらってください。

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